L’immobilier à Alger fait partie des secteurs les moins régulés dans le pays. Tous les prix et toutes les offres les plus ahurissantes sont proposés rendant l’accès au logement très compliqué. Il y a clairement un grand écart entre les prix qui devraient être appliqués et ceux qui sont proposés.
Quels prix et où ?
TSA a fait une simulation des prix moyens pratiqués dans la capitale à partir de prix proposés en agence immobilière et sur des sites d’annonces de vente et location de logement. Nous sommes partis sur la base d’un appartement de type F3 en vente d’une part, et en location d’autre part.
Si vous survolez la carte vous trouverez une fourchette – indicative et non fixe – de prix qui s’adapte selon votre secteur. (une carte qui évoluera durant l’année.)
Comment se régule le marché ? « C’est seulement une histoire d’offre et de demande », se désole Abdelhakim Aouidet, président de la Fédération nationale des agences immobilières (FNAI). Les Algériens, face à un manque d’offre sérieuse, n’ont pas le choix que de louer ou acheter des biens au-dessus de leur valeur.
Le représentant des agences immobilières refuse quant à lui à établir un barème ou une moyenne de prix des logements à Alger. « Cela encouragerait la spéculation, je ne veux pas participer à l’affichage des prix. Ce qui se pratique est une fausse référence. Les prix réels (achat ou vente) devraient être de 30% à 40% en dessous des sommes demandées », prévient-il. Il faut dire que Abdelhakim Aouidet est lassé de combattre l’anarchie qui se pratique sur le marché de l’immobilier. « Personne ne pourra vous donner le prix moyen du mètre carré à Alger comme en région », assure-t-il. À l’heure actuelle, « environ 80% des transactions immobilières se font par des spéculateurs, des intermédiaires. »
Difficile encore de réduire cet écart entre la réalité du marché et ce qui devrait être proposé car la plupart des biens sont mal déclarés. La crainte du fisc pousse les propriétaires à déclarer moins, à sous-évaluer leur bien, pour après demander de manière officieuse des sommes plus grosses pour leur logement. Encore une donnée qui fausse largement les prix du logement.
Comment évaluer réellement un bien immobilier ?
La grande difficulté aujourd’hui en Algérie, au-delà d’un manque de réglementation, est la capacité à évaluer un bien immobilier de manière juste. Plusieurs paramètres viennent parasiter l’établissement d’une valeur vénale du bien immobilier juste. À l’inverse de pays où le marché de l’immobilier est encadré, l’Algérie ne dispose pas d’évaluateur de biens capables d’évaluer un logement par rapport à des critères objectifs et légaux.
À l’heure actuelle, ce sont des bureaux d’affaires qui gèrent la plupart du temps l’évaluation de biens. Un travail fait « au doigt mouillé » plutôt que sur des paramètres légaux ou contextuels. Or pour estimer un bien, il est nécessaire de s’appuyer sur le marché environnant, sur l’offre, les défauts et les qualités d’un logement. L’idéal reste encore de passer par un agent immobilier agréé qui travaille sur des critères objectifs. Il pourra faire appel à des spécialistes pour évaluer le bien.
« Le secteur de l’immobilier draine beaucoup d’argent, pourquoi ne pas le faire passer par un canal légal qu’est l’agent immobilier agréé ? », s’interroge Abdelhakim Aouidet. Ce dernier estime que c’est le seul moyen ou du moins le point de départ pour tisser un réseau immobilier solide et honnête.
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